“再等等，说不定下个月就降息了”——这是过去9个月里，无数购房者、房企从业者最常说的一句话。3月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心正式官宣最新LPR数据：1年期LPR维持3.0%不变，5年期以上LPR坚守3.5%，这已是该利率连续9个月“按兵不动”，让市场期待已久的降息预期彻底落空。消息一出，楼市瞬间陷入热议：有人慌了神，担心房贷成本难再降、房价会继续下行；有人持观望态度，揣测央行“按兵不动”背后的深意；也有人直言，这或许是楼市彻底告别“强刺激”、迎来转型的信号。那么，等了9个月的降息为何迟迟不来？央行的最新表态藏着哪些楼市密码？未来房价到底会怎么走？这场关乎千万人利益的楼市变局，值得我们逐一拆解。
首先要明确一个核心事实：这9个月的降息期待，并非空穴来风。自2025年6月5年期以上LPR下调10个基点至3.5%后，市场就普遍预期，央行会持续降息以提振楼市、拉动内需。尤其是2026年初以来，楼市复苏乏力的信号愈发明显，1-2月全国新建商品房销售面积同比下降13.5%，销售额下降20.2%，不少三四线城市库存高企，房企融资压力未减，购房者观望情绪浓厚，所有人都把希望寄托在降息上——毕竟，5年期以上LPR直接挂钩房贷利率，每下调10个基点，一套100万30年期的房贷，30年累计可节省利息超2万元，既能降低购房者成本，也能激活市场需求。但央行的连续9次“按兵不动”，恰恰说明：降息不是“想降就能降”，而是多重约束下的理性选择，背后藏着稳增长、防风险、稳息差的三重考量。
等了9个月降息落空，核心原因有三点，每一点都与楼市命运紧密相关。其一，房贷利率已达历史低位，降息的边际效应近乎归零。截至目前，5年期以上LPR已从2022年初的4.65%累计下调115个基点，多数城市首套房贷利率已降至“2字头”至3.0%区间，部分城市甚至通过贴息政策将首套利率压至2.9%以下，购房成本已被压至最低水平。但过去三年的实践证明，单纯依靠降息已无法扭转楼市下行趋势——即便LPR持续处于低位，2025年全国新建商品房销售面积仍同比下降8.7%，回落至2009年前后水平。
核心问题在于，居民不买房的矛盾已从“买不起”转变为“不敢买”：房价下跌的固化预期、烂尾风险与收入不确定性，远比十几BP的利率优惠更能影响购房决策。对三四线城市刚需而言，一套100万的房子，LPR每下调10BP一年仅能节省480元利息，而若房价年跌10%，资产缩水就达10万，降息的利好完全被房价下跌的风险覆盖，自然无法撬动需求。
其二，银行净息差濒临破底，难以承受降息带来的收益冲击。2025年四季度末，我国商业银行净息差已降至1.42%的历史低位，跌破1.5%的正常运营底线，甚至逼近1%的监管警戒线。国内超90%的存量房贷都挂钩LPR，当前存量房贷规模约37万亿元，若LPR每下调10BP，银行年利息收入将直接减少370亿元。更值得警惕的是，降息会进一步触发提前还贷潮——2025年全国居民提前还贷规模已达12.3万亿元，同比增长127%，若继续降息，会强化“未来利率仍会下降”的预期，推动更多人提前还贷，导致银行最优质的房贷资产持续收缩，陷入“降息→提前还贷→银行惜贷→市场更冷”的恶性循环，与救市目标背道而驰。这也是央行迟迟不降息的关键考量之一，毕竟，稳定银行体系，才能为楼市提供稳定的金融支撑。
其三，政策导向已从“总量刺激”转向“精准托底”，降息并非当前最优选择。3月18日，央行党委召开扩大会议明确表示，继续实施好适度宽松的货币政策，发挥增量政策和存量政策、货币政策与财政政策的集成效应，而非依赖全面降息的“大水漫灌”。当前，央行更倾向于用因城施策、首付比例下调、公积金提额、税费优惠等结构性工具调节楼市——核心城市可通过利率加点下调激活改善需求，三四线城市则聚焦去库存，实现“一城一策”的精准调控，这远比全国一刀切的降息更为高效。正如东方金诚首席宏观分析师王青所言，央行暂不降息，绝非政策“躺平”，而是在稳增长、防风险与稳息差之间寻求精准平衡，推动房地产行业向高质量发展转型。
理清了降息落空的核心逻辑，大家最关心的问题来了：央行“按兵不动”，楼市真的要变天吗？未来房价会迎来新一轮下行，还是能逐步企稳回升？结合央行表态、市场数据与行业趋势，答案清晰且明确：楼市不会出现全面暴涨或暴跌，而是彻底告别“普涨普跌”时代，延续“分化加剧、稳中有调”的格局，核心城市逐步企稳，低能级城市持续去库存，这正是央行想要引导的“楼市新常态”。
对核心城市（一线及强二线城市）而言，暂不降息不会改变其企稳回升的趋势，房价有望逐步回归理性平稳。这类城市拥有坚实的人口流入基础、完善的产业支撑，房产保值能力强，房贷不良率仅为全国平均水平的1/3，是银行眼中的优质信贷资产。尽管LPR维持不变，但银行可根据当地市场情况自主下调加点，目前上海、深圳、杭州等核心城市，不少银行首套房贷利率已能做到LPR减20-30BP，资质优异的客户甚至能拿到更低水平。同时，根据58安居客研究院监测的数据，2025年核心24城二手房成交占比已经超过64%，预计2026年将突破68%，二手房成为供需匹配的主渠道，城市更新、品质改善成为市场主流，这些积极信号都将支撑核心城市房价企稳，部分优质板块甚至可能出现小幅回暖，但绝不会重现过去的普涨行情。
对三四线城市及高库存区域而言，暂不降息将进一步加剧去库存压力，房价仍有下行空间，但跌幅会逐步收窄。这类城市人口持续流出、需求支撑不足，房地产市场供过于求的矛盾突出，对利率敏感度已大幅降低——即便LPR处于历史低位，银行也因房贷风险较高，不愿下调加点，甚至会暂停二手房贷业务规避风险。加之暂不降息导致购房成本无法进一步降低，购房者的观望情绪会持续蔓延，房企只能通过“以价换量”的方式加速去库存。不过，随着库存指标迎来拐点，以及地方政府加大去库存政策支持，三四线城市的房价下行速度会逐步放缓，不会出现“腰斩”式下跌，最终将回归与当地经济发展水平、人口规模相匹配的合理价位。
除了城市分化，暂不降息还将进一步加速房企优胜劣汰，间接影响房价走势。LPR稳定使房企开发贷、经营贷成本保持平稳，有利于稳健房企（国企、央企及优质民企）正常融资与保交楼推进，这类企业的项目因交付有保障、品质有优势，房价会相对稳定。但对现金流紧张、高负债的中小房企而言，融资压力仍将持续，叠加行业去库存的政策导向，这类企业可能面临资金链断裂、项目停工的风险，其开发的楼盘可能出现降价促销甚至烂尾，间接拉低区域房价。未来，楼市将进一步向头部企业集中，行业从规模扩张转向高质量发展，“保交付、优供给”成为核心导向，这也将推动房价逐步回归居住本质，摆脱对金融杠杆的依赖。
很多人会问：降息期待落空，是不是意味着未来再也不会降息了？答案是否定的。业内普遍认为，2026年仍有一定的降息降准空间，中信证券首席经济学家明明表示，2026年货币政策存在“灵活高效运用”降准降息的空间，预计全年或将降息1—2次、降准1次，结构性工具将发挥更大作用。东方金诚首席宏观分析师王青也预计，若二季度宏观经济出现下行压力、楼市复苏不及预期，央行可能会适时引导LPR稳中有降，甚至可能通过单独引导5年期以上LPR报价较大幅度下行等方式，对居民房贷实施定向降息。但即便未来降息，也不会是“大水漫灌”式的全面下调，而是精准导向、适度发力，重点支持刚需与改善型需求，避免投机性需求卷土重来。
对普通购房者而言，此刻最该做的，不是继续被动等待降息，而是理性看待当前市场，把握政策友好期。对于刚需购房者来说，当前房贷利率已处于历史低位，且央行明确释放“稳楼市”信号，地方政府也在不断推出购房补贴、公积金优化等政策，正是置业的窗口期——无需过度纠结“等降息再买房”，毕竟降息幅度有限，与其浪费时间等待，不如聚焦房屋的地段、品质与配套，回归居住需求本质，选择一套适合自己的房子，才是最稳妥的选择。对于存量房贷用户而言，LPR持平不等于月供锁定，可关注银行推出的存量房贷优化政策，如申请下调加点数、缩短重定价周期，最大化享受利率红利。对于改善型购房者而言，可充分利用核心城市的差异化定价政策与地方补贴，降低购房成本，把握“卖旧买新”的置换机遇。
综上，等了9个月的降息落空，并非楼市“降温”的信号，而是房地产行业转型的重要标志。央行的“按兵不动”，是政策定力与市场现实共同作用的结果，核心是引导楼市告别“高杠杆、高周转”的旧模式，走向更健康、更稳定、更回归居住属性的新常态。未来，楼市的核心关键词是“分化”与“理性”：核心城市企稳回暖，三四线城市去库存稳步推进，房价不会再出现全面普涨，也不会出现大面积暴跌。对于购房者而言，“闭眼买房就能赚钱”的时代已经一去不复返，选对城市、选对房子，才是把握楼市变局的关键。而这场楼市变局，看似是利率的博弈，本质上是行业的自我革新，最终将实现居民居住需求与房地产市场发展的良性共赢。
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